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　　近年来，我国房地产职业全体项目协作增多，房企之间的协作开发成为常态。本文将经过专题研究的方法整理房企协作开发中常见的五种方法。并从股权、处理结构、操盘权、并表权下手，对房企在协作开发中扮演的人物以及协作开发对企业开展的作用和含义进行解读。最终也对房企协作开发中或许发生的问题加以分析。

　　协作开发，望文生义是指两家或多家房企一起完成项目开发，并依照股权份额和协作协议实行出资职责并享有项目公司权益。协作开发关于房企而言首要有两层含义：

　　从项目股权区分上，协作开发中各房企能够依据股东的数量和参股状况对持有的项目开发公司进行股权分配，构成51%:49%，34%:33%:33%，各25%或许各20%等方法的股权份额。

　　从开发功能区分上，各房企一般会依据不同的协作方法，洽谈担任房地产项目全体开发流程中的各个功能，涵盖了从出资拿地、规划规划、工程建造、本钱核算到营销推行等。

　　近年来，房企之间协作开发成为常态，职业全体协作项目增多，且已在房企出售权益比的改变中得以表现。一方面，TOP100房企全体的出售金额权益比已从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。另一方面，从TOP100各权益段房企的数量散布来看，权益比在90%以上的房企数量显着削减，占比从2016年的超6成下降至2018年的缺乏4成。而相应的，权益比在70%-80%、80%-90%之间的房企数量则逐年进步，现在已在百强房企中占到近对折。

　　在现在职业全体融资本钱进步、资金趋紧的环境下，房企首要会倾向于挑选在项目层面到达协作，经过协作拿地的方法展开协作开发。

　　一方面，现在关于房企而言，热门城市高单价大体量的地块在招拍挂商场中需求的资金量极大。合资树立项目公司协作拿地，能够使各方分摊出资资金，下降出资危险。

　　另一方面，在现在大部分一二线城市土地招拍挂商场竞价、竞自我克制、竞配建的布景下，房企经过联合体“抱团”联合竞标的方法，能够防止各方因土地资源严重而引发的非理性竞赛，协作拿地能够让房企以更合理的溢价获取土地，明显下降拿地本钱。

　　相同为了下降获取土地资源的本钱、削减资金压力，部分规划较大的品牌房企还能够挑选与具有优质土地的公司，以入股项目公司的方法展开协作开发。经过股权协作最大化发挥项目的品牌价值，到达双赢的作用。

　　例如，关于碧桂园而言，经过与具有优质土地资源的中斗室企或有部分区域资源的区域型房企协作，能够更高效地获取土地。而中斗室企作为土地提供方，则能够凭仗碧桂园的品牌优势和营销资源，使产品溢价得到大幅进步，然后获得更高的项目赢利率和资金报答。

　　近年来，房企在更上层的集团战略层面到达协作的现象增多，如万科与深铁、华润与白发、华夏美好与新城、旭辉和杰出等。集团战略层面的协作能够理解为更为安定的联合开发方法。参加协作开发的房企能够经过项目各开发功能专业层面的优势互补，下降开发本钱并增强项目抵挡危险的才能。

　　详细而言，协作开发中房企能够发挥各自的开发优势、处理优势、资金优势、融资途径优势、资源优势等，下降处理本钱、融资本钱以及全体的项目开发本钱，以进步项目整个的产品竞赛力以及抗危险才能。

　　现在房企关于小股操盘方法的使用也越来越多。小股操盘的方法要求房企具有较强的处理系统、金融及品牌输出才能。首要，房企会寻求资金方进行协作开发，操盘方的持股份额一般远小于50%，但全权操盘。其次，操盘方会先依照出售收入收取必定份额的处理费，然后依照股权份额进行利益分配，分配份额与持股份额往往不同。

　　例如，万科凭仗较强的品牌影响力，测验小股操盘方法，经过轻财物运作改进ROE水平。近年来朗诗的小股操盘项目也较多，其绿色节能修建的打造才能和服务为朗诗带来了多样化的出资收益，操盘项目的股权权益也继续下降至20-30%之间。

　　代建事务作为房企轻财物输出的首要方法之一，现在也已成为部分房企的重要竞赛力。代建事务更倾向所以一种企业的开展战略，而其他协作方则会更多地扮演土地提供方或财政出资方的人物。其间如绿城、滨江、朗诗、建业等典型房企使用较强的操盘才能和项目处理才能，多年来经过代建事务在项目拓宽和品牌传达上获取了深沉的堆集。如2018年上半年，绿城以品牌输出、处理输出的代建处理项目累计获得合同出售金额约人民币280亿元，绿城处理集团全体管控项目算计达250个。

　　在地产项目协作开发中，操盘方指的是实践主导项目规划、开发、修建、出售等首要运营功能的主体，并对项目开发的关键环节担任。关于房企而言，在参加项目协作开发运营的过程中，依据项目的处理结构及房企担任的功能，能够分为独立操盘和联合操盘。

　　在项目协作开发中，假如各协作方中有一家房企在品牌、处理方面优势杰出，一般会选用一家房企独立操盘的方法。在一家房企独立操盘的协作开发方法中，项目公司的总经理及首要运营功能的处理和履行人员一般都由操盘方出任，一起项目公司在实践运营中也会优先选用操盘方的运营处理系统。

　　现在项目协作开发中，大部分大型房企都很着重操盘，至少要对项目开发中的大部分功能有操控权。也有部分房企对协作项目要求肯定操盘，如碧桂园此前就提出协作项目要求全权操盘。咱们以为，房企对操盘权的要求首要有以下几方面原因：

　　差异于一家房企独立操盘，另一种比较常见的则是多家房企联合操盘的协作开发方法。一般假如各参加协作的房企实力适当且参加开发运营的积极性都很高，那么就会选用组成团队一起处理、联合操盘的方法。

　　联合操盘方法下，各协作方会经过洽谈别离担任项目开发的不同功能，发挥各自的优势、增强项目全体的商场竞赛力。如在由世茂和碧桂园联合操盘、四家房企一起协作开发的广州亚运城项目中，世茂承建、碧桂园担任营销，而别的两大协作方中海、雅居乐则别离担任财政和物业。四家千亿房企经过股权协作，发挥各安闲修建、营销、财政、商业运营及物业服务上的优势，进步了项目全体的竞赛力。

　　并表权便是将项目公司归入母公司兼并财政报表规划的权力，且只能挑选一方兼并报表。在企业会计准则中也对兼并财政报表有规则，“兼并财政报表的规划应当以操控为根底予以确认”。咱们以为，协作项目的财政并表首要遵从以下三个准则：

　　在上市房企与非上市房企的协作中，一般都会由上市公司的协作方优先并表。从对母公司报表影响的视点考虑，并表后会明显进步上市公司的营收规划。

　　关于多家房企协作开发的项目而言，一般优先由肯定控股或相对控股的房企进行财政并表，具有项目的肯定操控意味着能够直接进行财政并表。

　　协作开发项目中在各房企股权份额共同的状况下，一般会依据各方的利益经过洽谈共同决议并表方。比方关于部分赢利水平较低的协作开发项目，对企业全体毛利率有必定要求的房企或许会抛弃并表。

　　首要，是独立操盘才能较强、在项目获取和资金上都有较高实力的房企，如恒大、绿洲、中海等。这类房企更倾向经过独资完成规划开展，协作开发较少，绝大部分项目权益为100%。如恒大2017年底超8成的土地储备权益占比为100%，占到其项目总数的81.4%。一起，也有一些全国化程度不高的区域型龙头房企，如融侨、龙光等，受本身开展战略影响全体项目开发的协作份额较低。

　　第二类是本身品牌才能较强、项目协作较多的大型房企。这类房企凭仗在规划房企中较强的品牌影响力，更倾向于经过收买、股权协作的方法以更低的本钱获取项目、进入新的城市。如碧桂园跟着成绩规划的高速扩张，总土储权益从2015年的86.1%下降到了2017年的66.9%。万科近年来调整运营战略，测验小股操盘方法，轻财物运作。保利面临一二线城市高企的拿地本钱，也较多选用协作开发方法联合拿地。

　　值得注意的是，尽管协作开发能够用更少的资金撬动更多优质资源、完成规划的快速扩张，但也必定程度地削弱了企业对项目的管控力度。因而这类房企绝大部分的协作开发项目都要求以独立操盘为主，全体权益份额操控在70%之间。

　　第三类是经过协作开发推动全国化扩张的房企，如中南、正荣、融信等。这类房企近年来在区域深耕的一起，经过协作开发推动全国化出资布局，完成了全体出售规划的高速添加、并下降了扩张危险。其间，中南、正荣、融信这三家房企自2016年以来协作开发明显添加，出售权益比均从2016年的90%以上逐年下降到70%左右，然后完成了2016年至2018年超60%的出售成绩复合添加。

　　第四类是操盘才能、项目处理才能较强的房企。这类房企具有较为老练的品牌输出系统，且资金运用才能较强。在代建、小股操盘的轻财物输出方法下，这类房企发挥本身的优势以满意规划扩张和盈余添加的需求。如朗诗近年来经过扩展品牌输出的规划以摊低本钱，完成了营收规划和盈余才能的继续添加。

　　尽管近年来我国房地产职业全体的项目协作开发已成为常态，各种协作方法也日渐老练。但项目协作开发在为房企发明许多价值的一起，实践协作运营也相同会存在一些潜在的问题。

　　首要，在多房企协作特别是联合操盘的项目中，因为不同房企的开发要求、测算规范、对项目定位的判别不同，乃至是企业文明存在差异。都会不可防止地进步交流本钱、下降协作功率、然后延迟项目进展，在添加财政本钱的一起也平添了危险。

　　别的，因为协作开发项目触及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上或许会存在的职责界定问题，也是不容忽视的。

　　咱们以为，房企在参加项目协作开发的前期，应该做到以下几点以躲避潜在的危险。首要，各协作方需求清晰各安闲项目开发中的功能和职责，以高效推动项目的有序开发。其次，是需求做好财政核算和工程进展的处理。地产开发作为资金占用大、开发流程杂乱、周期较长的系统工程，潜在的危险或许会带来较大的负面作用。最终，是需求树立高效的交流和决议计划机制，以下降因协作开发带来的交流本钱。

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