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　　2021年8月10日，宋都股份(600077.SH)发布对上交所的回复函，将7月21日布告的退地行为归咎于祥生、浙江宝龙两家房企。关于宋都的责备，祥生和浙江宝龙纷繁揭露表明，宋都退地与自己无关。

　　此前，宋都股份发布布告称，宋都基业出资股份有限公司董事会抉择抛弃杭政储出【2021】8号地块(以下简称8号地块)的土地使用权。而因竞买该地块交纳的5000万元确保金不予交还。

　　在宋都退地引发的与祥生、浙江宝龙的胶葛中，折射了房企会集拿地过程中，对房企的资金、运营、质量提出了更高的要求。在此布景下，房企在前期拿地时，应作出精确的判别、合理的规划，然后躲避后续或许产生的危险。

　　祥生、浙江宝龙在与宋都的拿地争议中扮演了怎样的人物？公司后续对拿地将怎么规划，对此，《商学院》记者向宋都、祥生、浙江宝龙宣布采访提纲。到发稿日期，宋都、浙江宝龙未回复。祥生方面回复《商学院》记者称，“在宋都公司竞得运河新城地块后，本公司及隶属公司未与宋都公司及隶属公司签署任何协议或文件。关于协作出资开发我司现阶段持敞开情绪。祥生在现有阶段将进一步加大敞开力度，进一步加大与情投意合的同行一同一起开展，两边取长补短，进步商场份额，为推动职业开展一起做出奉献。”

　　时刻退回到7月21日，宋都基业出资股份有限公司发布关于抛弃竞得土地使用权的布告。

　　据了解，该地块为杭州拱墅区运河新城GS1001-17地块(原A-C4-01)，由宋都股份于5月7日以上限价17.83亿元竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自我克制不少于21%。

　　据宋都股份发布布告，公司于2021年5月15日披露了《关于竞得土地使用权的布告》，宋都全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司(简称“杭州绍辉”)经过浙江省土地使用权网上交易系统竞价竞得国有建造用地杭政储出【2021】8号地块的土地使用权。尔后，公司并未签署《杭州市国有建造用地使用权出让合同》。

　　宋都股份称，2021年5月，杭州市推出会集供地方针以来，结合全国房地产方针环境与公司良性生态开展，经公司与杭州市规划和自然资源局交流、洽谈后，于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决议书，杭州绍辉前期取得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资历撤销。

　　而在5月7日，杭州初次会集供地现场，宋都一口气成功斩获5宗地块。两个月后，拍下的地还未捂热，宋都就违约退地。

　　而让业界更为重视的是，宋都子公司杭州绍辉已交纳的5000万元预定请求确保金不予返还，触及金额占公司最近一期经审计净利润(3.52亿元)的14.19%。

　　一时刻，关于宋都退地的原因议论纷纷。有观念以为，宋都退地与其资金承压有关，而商场上也有说法是由于协作方违约导致宋都退地。

　　上交所要求宋都结合竞拍前后商场环境、土地方针、公司运营等方面是否产生严峻改变，阐明在竞拍成功后短期内即抛弃开发、形成大额丢失的合理性，相关决议方案是否经过充沛证明，审议程序是否合法合规，公司做出该决议方案是否契合公司和股东利益。

　　宋都以为，若祥生和浙江宝龙能够依照约好实行协作职责，则公司全体获取土地权益金额为32.48亿元，契合公司预期。但是，由于上述两家公司的行为违背诚实信用的准则，单方面忽然违约，导致公司在极短时刻内无法达到其他商业协作时机，给公司短期内的资金组织带来巨大压力。在归纳考虑房地产开发前期资金本钱高、同步开发节奏严峻、后续开发相对密布等要素后，公司运营管理层经过全体评价、审慎决议方案，为了与预期全体获取土地权益总额保持共同、确保公司全体现金流安全，公司决议抛弃竞得的8号地块土地使用权。公司自动抛弃竞得的8号地块土地使用权的决议，有助于保证公司稳健开展的战略，也有助于最大极限维护股东利益及公司权益。

　　别的，宋都在回复函中披露了祥生和浙江宝龙与其交涉的相关细节。2021年5月7日，杭州绍辉竞得杭政储出【2021】8号地块土地使用权，随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司(以下简称“祥生”或“祥生方”)达到协作意向，两边经过微信语音通话交流开端确认土地开发的根本协作形式，即50%:50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈协作事宜，2021年5月12日晚，两边经过微信清晰祥生方已向其公司董事长报告，协作协议无需修正并现已传到祥生集团公司签字盖章。2021年5月13日，祥生方忽然电话告诉公司相关人员，单方面表明不再参加本次协作。

　　宋都还表明，现在已托付常年法令顾问单位上海锦天城(杭州)律师事务所向祥生方寄送《律师函》，要求祥生方承当缔约过失职责，并活跃妥善处理补偿事宜。

　　在土地事务咨询专家于欣看来，从两边现在发布的情况看，无论是拿地前仍是拿地后，两边并没有针对8号地块签定任何有用合同或协议。即便彻底认可宋都方面的说法，祥生方面出头接洽的主体是出资部人员以及法令、财务人员，这些人员尽管能够代表祥生方面商洽，但无权代表祥生终究签署协议。终究祥生最高层否决了和宋都的协作，从程序上祥生控股无需承当任何法令成果。

　　而宋都别的一块与浙江宝龙产生胶葛的12号地块(即天目医药港地块)，2021年5月8日，宋都全资子公司杭州长慧企业管理有限公司(以下简称“杭州长慧”)竞拍取得12号地块(即天目医药港地块)土地使用权。

　　宋都提出，此前浙江宝龙自动接洽宋都期望就天目医药港地块进行协作开发，两边签定了《天目医药港ZX11-G-15地块协作备忘录》(以下简称“备忘录”)，其间约好“股权份额:宋都50%;宝龙50%”、“如一方违背上述约好，违约方应付出守约方2000万违约金”。

　　但是，浙江宝龙以合同尚在批阅流程等原因延迟签定正式协作协议，且拒收了杭州长慧寄出的《关于推动天目医药港ZX11-G-15地块协作的作业联络函》。2021年5月19日，在公司屡次电话敦促下，浙江宝龙作业人员清晰表明晰抛弃协作。浙江宝龙没有依照约好付出土地款的行为违背了两边签署的备忘录，严峻打乱了公司全体资金排布的方案和节奏，导致同一时刻节点项下，公司会集资金开销金额扩展。

　　2021年5月24日，杭州长慧托付浙江天册律师事务所向浙江宝龙寄送律师函，期望与浙江宝龙洽谈妥善处理补偿事宜，但浙江宝龙仍回绝签收与洽谈。

　　2021年7月26日，杭州长慧在搜集了系列依据后现已正式向杭州市拱墅区人民法院提交了诉状，其间包含了诉讼请求判定浙江宝龙付出违约金2000万元，并承当各项诉讼费用。到现在，上述案子已被杭州市拱墅区人民法院正式受理。

　　而关于宋都的责备，祥生和浙江宝龙均揭露表明自己并未与宋都签署正式的合同。

　　在宋都与宝龙此前签署的备忘录法令效力方面，北京京师律师事务所律师许浩以为，假如备忘录内容触及当事人之间建立、改变或停止民事权利职责联系，是各方当事人的共同意思表明，该意思表明的内容详细清晰，具有可执行性，该备忘录等同于合同，具有法令效力，假如对方违约，能够追查违约方的法令职责。

　　在房地产商场盈余期，出售额排名靠前也一度表明晰企业的职业位置。近年来，宋都股份也经过祭出“协作开发”这一法宝完成规划扩张，进步出售排名。

　　2018年，宋都股份的出售额排名位居162名，尔后2019年和2020年宋都股份的出售排名别离位居125位、126位。

　　揭露材料显现，2018年至2020年，宋都股份出售权益占比却呈现走低的情况，别离为100%、63.74%和57.34%。

　　数据显现，2018年，宋都股份操盘金额和出售额均为99亿元；而从2019年开端，宋都股份操盘金额和出售金额距离扩展。2019年操盘金额为118.5亿元，出售金额为185.9亿元；2020年，宋都股份实践操盘113.6亿元，出售金额高达198.1亿元。

　　协作开发在扩展企业规划的一起，也给企业带来了许多不可控的危险，协作方情绪的改变、商场环境的改变也正在反噬企业外表的成功。

　　穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺以为，事实上，房地产公司联合开发在职业里举目皆是，宋都股份这种小体量的企业要铺开运营规划，很大程度上仍是只能“借船出海”。所以，他们关于商场行情的敏感度会更高，由于他们没有办法在自己的运营体量内调剂，而是要看协作者的脸色。商场风向一变，协作者脸色就变了，他们控制不了。

　　对房企未来拿地环节，于欣主张，关于房企来而言，一定要进步出资精准度，下降容错率，进步本身研判、测算才能，精准拿地、理性拿地。归纳考虑公司开展情况、资金筹集才能、融资才能、地块研判才能、出价才能、测算才能、全体项目开发把控才能以及政府联系，尽或许把危险控制在最小规模。

　　于欣以为，回忆整个事情，退地行为在国内是罕见的，宋都的退地不仅仅丢失5000万确保金，名誉方面的丢失会更大。因而，也产生了一些经验，首要，企业不能为成果而不计本钱。超越运营本钱的高中标价格，终究会严峻危害企业的盈余。其次，对外协作时，正式签定必要的合同或协议对自己对同伴都是一种最根本的维护。