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　　2021年9月14日-9月16日，亿翰智库在上海盛大举办2021我国房地工业战略峰会，期间重磅发布2021我国标杆产城运营商归纳实力TOP30研究成果。

　　从大周期来看，当时全球正处于碳周期、立异周期、债周期三重叠加的年代；从中周期来看，肇始于2008年的全球性金融危机远没有结束，供需两弱是全球经济的首要局势；从小周期来看，疫情加速泡沫幻灭，美国从单点杀猪转向，依托美元霸权恶性输出通胀；我国及时有用应对疫情，引领经济复苏。

　　高速开展转向高质量开展，建造现代化的经济体系是我国微观经济的底子盘。新时期，我国经济开展由高速添加转向高质量开展，推进高质量开展，就要建造现代化经济体系，这是跨过关口的迫切要求和我国开展的战略方针。

　　三驾马车的全面受阻使得政府管理逻辑产生改动，既有需求侧逻辑转向供应侧逻辑。改革开放以来，在消费、出资、进出口三驾马车的拉动下，我国经济高速添加。但是经过40年的高速添加，现在拉动经济添加的三驾马车都呈现了疲软的状况。

　　首要，居民消费生机缺乏，对经济的拉动效应欠安，从世界各国终究消费率数据来看，我国终究消费率远低于一般发达国家的终究消费率；其次，出资效应不断削弱。2001年1单位的出资能够构成1.08个单位的GDP，到了2016年，1单位的出资只能带来0.55个单位的GDP；终究，净出口对经济添加的拉动尽管持续上升，但存在两个问题。其一相关于巨大经济总量进出口体量过小，拉动有限，其二净出口存在受交易保护主义的不确定性，较为典型的包含本次中美交易争端等。

　　从工业逻辑来看，信息年代带来工业开展逻辑的剧变，有用的安排立异资源、营建立异环境是完成开展的重中之重。

　　从工业格式来看，当时我国劳动密布型的传统工业增速逐渐下降，云核算、人工智能、互联网金融、现代服务业等新兴工业不断异军突起。

　　从数据来看，2019年，我国战略性新兴工业添加值同比增速8.4%，而工业添加值同比增速仅5.7%，战略性新兴工业已成为推进我国工业结构转型晋级、经济高质量开展的重要动力源。

　　当时跟着技能的老练和制造业信息化水平的不断进步，信息技能加速向制造业浸透交融，推进了机器、车间、工厂、信息系统、人乃至工业链与价值链各环节的全面深度互联，为制造业注入信息化的基因，不断促进制造业向数字化、网络化和智能化方向跃迁晋级。

　　一是新兴工业开展需求新的工业配套。在当时大力培养经济新动能、加速战略新兴工业开展的局势下，新的业态、新的工业、新的方法不断立异出现，而这些新工业都需求地产的支撑服务；二是传统制造业转型晋级需求新的建造服务。现在，传统的制造业面临着加速工业转型与晋级的迫切性与必要性。而这种工业转型晋级必将添加从出产厂房、现代工作设备、日子服务配套等新需求。

　　区域开展从遍地开花、粗野推进单个城市中心年代真实进入了都市圈、城市群，区域资源和谐开展年代。

　　从大方向来看，驱动区域和谐开展需掌握海外技能搬运时机。区域和谐开展的要害是多层次资源圈的建造。而区域和谐开展的实质动力是海外工业技能搬运带来的增量价值。新年代，我国可依托巨大的需求商场及廉价的研制本钱招引海外工业搬运，经过海外技能搬运和内部工业出产为中心城市富集资源，一起中心城市与区域城市之间要素彼此流转，完成一体化开展。

　　从小方向来看，城市间分工趋向合理，城市开展方法分解明显。以都市圈其他城市为代表的三、四线城市开展方法从本来的在工业天然开展的环境下生长，转化“产-城-人”方法；以都市圈中心城市为代表的新一线、二线城市开展方法转化为“人-城-产”方法；

　　以都市圈中心城市为代表的一线城市，开展方法从“服务型城市”进一步晋级为“建造立异型城市”，经过为科研技能人员供给更高质量的立异环境与立异空间，与关于研制全流程，包含产学研用交融，完成在基础科学与技能使用方面的全面抢先。

　　工业地产作为工业集合的载体，既是区域经济开展、工业调整晋级的空间承载方法，又是区域社会经济开展水平的衡量标志，理应肩负起集合立异资源、培养新兴工业、推进城市化建造等重要任务，顺应年代浪潮，做经济高质量开展的有用推进者。

　　一、片区开发开展的趋势方向1方向改动：片区开发从“土地开发”走向“土地运营”

　　片区开发从“土地开发”转向“土地运营”，运营土地资源的才能成为杀手锏。新片区开发中，为区域导入税收与工作从可选项变为了必选项，强资源导入才能是要害城市归纳开发的有序推进依赖于盘活片区内的土地资源，擅长于运营土地资源、进步土地价值的房地产企业无疑具有先天的优势。

　　2方法改动：“土地运营”不只集合于税收工作，而在于构建杰出的开展环境（1）经济开展进行新阶段，驱动城市开展理念之变。跟着城市经济开展至高端工业抢夺阶段，片区开发逻辑从“产-城-人”转向“人-城-产”。2019年4月，成都举办首届公园城市论坛，成都市委书记论述了成都“建造美丽宜居公园城市”的开展内在和“人城境业”的开展理念。这一理念充沛阐释了“从产城人，到人城产”理念晋级下的城市愿景，能够作为未来各城市推进片区开展的一个模板来参阅。（2）企业应引进高新技能工业。新片区开发中，为区域导入税收与工作从可选项变为了必选项，且传统总部经济导入现已显得乏力（数量有限，一起总部经济关于政府招引力在下降，政府更喜爱高新技能、战略性新兴工业等）。例如，中交西安科技城项目，经过为片区导入硬科技获取项目，并先后在其他区域仿制项目。3区域改动：政府出资法令倒逼，十四五争夺优质片区开发项目的要害时期（1）政府出资法令倒逼片区开发会集于一二线年的政府出资法令发布后，片区开发的方法有很大改动，片区开发项目纷繁转向一二线）在十四五“稳添加，调结构”的微观开展导向下，片区开发事务将被前置，十四五是争夺片区开发项目的重要时机周期。片区开发事务关于房企具有新赛道特点，首要是在事务时机与土地资源获取方面具有很大的时机。图：我国所在经济开展阶段

　　2015-2017年，民营企业是片区开发运营项目最首要的出资人，占有主导方位。2018-2020年，民企出资规划大幅缩短，央企逆势添加，超越民企，成为片区开发的肯定主力。央企由于自己的才能约束，需求与民营企业进行协作。这类民营企业要能够补足央企的短缺，所以有必要具有自己的中心才能，例如资源导入、片区运营等专业才能。本年有一个典型事例是央企我国金茂收买民企宏泰开展29.9%股权，成为宏泰开展第二大股东。

　　表：2015-2020年央企、当地国企、民营企业片区开发运营类项目出资规划（单位：亿元）

　　PPP方法占有主导地位。到2020年，广义的类PPP项目协作从规划上超越了PPP项目，表现出了旺盛的商场需求，实质原因是片区开发符合当地政府的开展诉求和企业的运营需求。中心城市群成为抢手区域。成渝城市群、京津冀城市群、长三角城市群，三大城市群累计项目规划超越5000亿元，占2020年项目总规划的50%以上。

　　职业三类的干流打法1. 以一级开发为首要收益点的中交、中建方法。方法特点是对区域选址要求高，地产仅仅为了平衡现金流。项目详细盈余点是一级开发的钱、二级开发与EPC工程的钱、三级运营与工业引进的钱。2.以二级开发为首要收益点的华夏方法、金茂方法。方法特点是对区域选址要求稍弱，华夏方法偏于地产出售，而金茂方法则在出售基础上叠加持有物业增值收益。3. 以工业运营服务为首要赢利点的宏泰方法。方法特点是与一级开发商协作，为后者导入工业和运营，从运营端开端介入，向二级开发延伸。图：片区开发运营方法

　　PPP、EPC+O、或EPC+F等方法。标杆项目“青浦重固PPP项目”，项目亮点是以工业导入与配套体育、康养、文旅导入做热片区。其间不止有康养、商业等一系列配套，还把村庄复兴的内容悉数植入到片区开发傍边，获取全新的开展时机，这是可学习的未来开展方向之一。

　　。商场对事务的精细化要求不断进步，开发商渠道化成为大势所趋，“工业开发商”正在把项目获取（拿地才能）作为中心要素，兼容一部分的运营服务内容，其他均为整合专业化的外包商资源，依托标杆项目的品牌效应达到资源整合的正向循环。这一趋势能够从我国金茂的战略中看出，首要要刻画“城市运营商”的标杆形象，再进一步争夺资源，终究构成正向循环，打造一个整合全国资源的渠道人物。

　　安排立异资源，营建立异环境信息年代到来，真实稀缺的是“新能源、大数据”+“前沿技能的打破”+“人的立异才能”，总结来看便是“有用的安排立异资源”。依据欧美开展经历，科学地营建立异环境是工业晋级的重要支撑。

　　在立异资源安排、立异环境营建诉求下，传统的工业地产商必将进化为产城生态运营商。产城生态运营商以片区开展的资源整合者人物入局，和谐工业方、政府方、本钱方之间联系，算一笔开发建造、工业、本钱的归纳账，以城镇化推进、区域财物价值进步确实定性为终究后台，构建区域工业开展生态。片区开发的样板，国外的事例有美国北卡三角城，是北卡州的重要经济驱动力，北卡三角城真实做到了“以人为本，经过完善的配套设备建造，招引高素质人才，从而推进科研的开展”，这是现在国内项目都还需求学习的要害点。在工业引领片区开展上，国内的样板包含，东莞松山湖（华为自建小镇）、杭州余杭（依托龙头企业效应画好招商图，逐渐强大工业集群）、上海张江科学城（方针是建成具有全球重要影响力的高科技园区）。

　　工业归纳体–算账逻辑之变，本钱运营敞开都市工业大年代工业归纳体的概念与现在企业、媒体重视的房企工业勾地，相关度比较高。工业归纳体一般以大中型企业为中心，带动周边一系列中小型企业的导入，相比之下，工业园区则首要服务于中小型企业。在政府极强的工业开展需求下，传统的PPT勾地、高铁新城产品勾地等已全面走上终点，取而代之的是从前期拿地土地保牌，到中后期工业落地、分块给地的政府全流程监管。从近期的土地会集出让的数据来看，姑苏、上海、长沙、武汉等抢手城市勾地亦有勾地特征，有不同份额工业引进的建造要求，清晰标明了当时政府逻辑的改动，更倾向于长期化的持续性税收收入，而非一次性的土地融资。在本年的第一批会集供地中，上海也有2块地块经过勾地的方法出让，竞得人分别是复地（条件是引进的生命健康工业龙头企业等）和杰出京东联合体（条件是打造智能立异经济开展中心区）。

　　在这样的环境下，假如企业能够协助导入工业，显然会更受当地欢迎。包含导入品牌IP以大幅带动客流、引进适配规划的新兴工业发明高税收、打造商业和其他配套来满意居民的日益进步的日子需求和进步区域相貌。

　　获益于新兴工业持续开展，2021年二季度，全国写字楼商场需求回暖，多地购物中心开业，零售物业逐渐复苏。分区域来看与2020年的同比趋势，写字楼商场中，全国各区域的租金在本年上半年均呈下降态势，除了西北区域的租金一向上升。零售商场中，华东、华南、西北区域的租金在第二季度略有上升，其他区域均稍微下降。

　　由于城市对优质工业的诉求激烈，一些“强势资源”在获取项目上具有很高的竞争力，这类“强势资源”能够做到自带流量，无论是为归纳体项目导入商业人流、大幅带动消费，或是作为工业链上的龙头企业进入后发挥集聚效应，乃至是本身现已开展成为渠道企业，能够链接到丰厚的工业资源。这类工业企业成为在各地拓宽项目新的有力竞争者。

　　2020年，京东+安全+中南联合体以底价47.8亿元竞得姑苏1宗宅地+1宗科研商务用地，打造“京东智谷”项目。2021年，上海第一批会集供地中，京东又和杰出以底价99.1亿元联合拿地，地块用处为商住办用地。图：2021年上海京东&杰出联合体地块工业要求

　　工业归纳体算账逻辑的要害点：1、产城归纳体中心是“可售部分掩盖持有 – 沉积财物运营 – 本钱化退出”的模型，要能承受沉积，并具有必定的融资才能构建闭环；2、产城归纳体要害是持有物业的财物增值，而持有物业财物增值中心是租金，决议工业物业租金进步的区域熟化不是仅有条件，更重要的是工业服务。

　　绿洲的产品是在高铁经济开展区打造高铁新城，开发商业归纳体、酒店、公寓、住所等业态。但现在此类方法越来越难做，由于政府很难再满意这样的诉求。

　　其底子算账逻辑是租金收入要掩盖运营本钱和借款利息。跟着租金收入的稳定添加，财物报答率和物业估值不断上升。终究经过高估值，选用财物证券化东西完成现金流平衡。在整个过程中，跟着区域熟化，土地不断增值，项目的可融资额越来越高。部分掩盖该优势在于：（1）政府认可。政府以为这种方法有沉积，更符合做工业的思路。；（2）集团承受。3

　　融资方法上，企业向与母公司复星集团有相关的实业企业进行融资，这些丰厚的实业以基金的方法投入企业，处理前期资金投入的问题，反过来，企业优质的金融才能能够随时保证实业企业的资金收回。在这个金融架构中，企业能够使用本身工业资源，为导入的工业上下游供给订单。

　　彻底本钱化方法孵化当地的工业，为当地的工业供给订单，支撑当地工业开展，近年获得了政府的共同好评。

　　OD：新式城镇化+交通强国，“十四五”时期TOD迎开展良机表：2021年1-7月房企布局TOD项目我国交通基建资金缺口、高度集合的人口压力凸显、各城密布出台TOD方针，三大要素交错驱动我国TOD方法开展正在驶入快车道。TOD方法牵涉的利益方杂乱、项目资金投入巨大、施行及报答周期长，整体来说，对开发商要求极高。

　　TOD”，也不是一切开发商都有资历进场TOD，从更多层面来说，这是归于头部房企、央企或许国企的舞台。

　　2019年，浙江省政府工作报告初次提出“未来社区”概念。“十四五”期间，未来社区在浙江将增点扩面，建成 100个左右省级试点。浙江自2019年发动“未来社区”建造以来，已接连三年算计推出三批名单，算计150个未来社区建造规划，万科、融创、新城、华润、绿城等房企均有进入。

　　2021年8月，雪花啤酒总部基地项目开工，项目坐落深圳宝安区，从前的金威啤酒宝安二厂所在地。华润置地与华润雪花携手，共同对雪花啤酒工业园进行全面晋级改造。2021年1月，远洋集团签署重庆江北长安三工厂片区旧改。