房屋租赁、房屋买卖中，易引发纠纷，房东如何防止租房纠纷、购房人如何降低交易风险，维护自己的合法权益？武汉江汉区法院万松街人民法庭整理辖区租房、房屋买卖领域典型案例，以案说法，为大家送上一份“安居有法”避坑指南。

　　2021年12月，小叶从王先生处承租了某房屋，租期一年，随后带着自己饲养的大型宠物犬一同入住。

　　2022年8月，小叶在微信上告诉王先生要提前退租，王先生上门沟通退租事宜，发现屋内的沙发被小叶丢弃，且房间内墙面、桌椅、床垫均存在被大型犬撕咬的痕迹，受损严重。

　　王先生告知小叶，如退租必须要把房间复原。小叶承诺将修复房屋，但王先生9月再联系小叶时，却发现自己已经被“拉黑”了。

　　法官审查后发现，小叶与王先生签订的房屋租赁合同中，有关于房东不允许承租人喂养存在危险性的宠物（如狗、猫等）的约定。结合王先生提交的维修合同、等，法院判决支持了王先生的诉讼请求。小叶除支付欠付的房租外，还向王先生赔偿了5000余元。

　　法官提醒：出租房屋需注意以下几点，一要在合同里对是否允许养宠物、屋内物品等情况作出约定；二是发现屋内物品被损害时及时与租房者协商赔偿，并保留好沟通的聊天记录等证据；三是确定损失数额，对于被损坏的家具、家电应保留购买，如果委托第三方修补，应保留合同、付款记录、等，方便就损失主张权利。

　　2023年3月，通过某房屋中介公司介绍，小张从小钱处购得一处“二手”房屋，签购房合同时，小钱口头承诺屋内物品都可以留给小张。

　　小张遂与小钱协商要求退回，小钱称留在屋内的水电、煤气、燃气充值卡中尚有余额1000多元，应当用于抵这个躺椅，但小张不同意，双方多次协商未果，小张诉至法院。

　　庭审中，法官从详细解释《民法典》关于“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的规定出发，动之以理，晓之以情，最终促成双方达成一致，小钱在房屋中介公司的协助下，庭后直接将躺椅送到了小张家中，同时双方也结清了水电、煤气、燃气费用。

　　法官表示，此类二手房买卖中，因房产过户手续较复杂，完成整个交易行为的时间较长，从而导致收房时房屋内设备设施与当初看房时不一致的情形时有发生，主要表现为或以次充好，或卖房人反悔将承诺留给购房人的物品搬走。法官提醒：购房者除应当通过正规渠道购房之外，还应当注意留取证据，要在双方签订的购房合同中，将对方承诺过的事项明确记载下来，遇到问题要善用法律手段维护自己的权益。

　　小强通过房屋中介公司购买了李先生的房屋，双方签订购房合同后，小强支付了全部购房款，双方办理了房屋过户手续。然而，小强对房屋重新装修前，撕开墙纸时发现，墙壁上多处有水渍，从而发现房屋存在漏水情形。

　　小强遂提起诉讼，要求李先生承担违约责任并赔偿损失。在诉讼过程中，小强申请司法鉴定，鉴定意见为房屋飘窗及外墙等存在多处漏水，系房屋本身的质量问题。

　　李先生辩称并不知晓房屋存在漏水的情形，且小强和房屋中介公司在购房前均到房屋内查看过，并未发现房屋漏水。

　　法院认为，虽然小强无证据证明李先生故意隐瞒房屋漏水的事实，但鉴于房屋确实存在质量问题，故李先生履行合同义务的行为存在瑕疵，理应向小强承担违约责任。根据双方签订的购房合同的相关约定，法院判决由向小强向李先生支付违约金5万元。

　　法官提醒，看房买房要留意以下几点：一是购房者要仔细查看房屋有无漏水等情况，还可以找物业公司或者邻居打听房屋是否存在质量问题。二是签约前要核实房产证上的信息与房产登记机关对该房产登记的信息是否一致、有无登记的居住权、是否办理抵押，是否存在户籍、学籍占用情况等。三是房屋买卖合同的条款应详尽完备，尤其要对交易流程中的各个时间节点、税费的承担、抵押情况及涤除的时间、违约责任等应逐一约定明确，避免在出现争议时难以维权。