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　　5月4日，国务院总理李克强掌管举行国务院常务会议时提出，确认培养和开展住所租借商场的办法，推进新式城镇化满意大众住所需求。会议指出，实施购租并重，开展住所租借商场，是深化住所制度改革的重要内容，有利于加快改进居民尤其是新市民住所条件，推进新式城镇化进程。

　　这次住所商场的要点从建房子到租房子，背面有哪些深层次原因？这一行动，对开发企业来说，又有何影响？关于商业地产的去库存和长租公寓的开展，又会带来多少实实在在的利好？

　　去年底，万科重庆推出的西九万科驿“租金抵房款，房款抵租金”活动，曾让业界中斗室企风声鹤唳。

　　微博注册称号为基金庄正的人士以为，租金抵房款，本质是先租后售，开发商把自己的人物变为银行，做房贷，做金融租借，最终再将项目打包卖到商场，这种方法很检测房企的资金工作才能，会推翻现有的房地产出售形式，令中斗室企整体关闭。

　　尽管万科随后反应称，这一活动仅仅一个营销活动，其时业界也普遍以为，由于住所租借面对高额税收，开发商变做银行做金融租借或许性不大。可是最近国务院常务会议上泄漏出来的对住所租借的一系列优惠方针，却有或许给整个职业带来推翻。部分滞销的房地产项目，尤其是商业地产项目，有或许经过改装成长租公寓租借，成为有长时刻安稳现金租金收益的产品，然后完成房子租借的财物证券化。

　　从2014年雷军对YOU+公寓进行大手笔出资开端，公寓租借商场的开展便一发不可收拾。巨大的租借需求招引了包含YOU+、青客、如家、链家等各类企业的入市，一起也遭到开发商的喜爱，万科、招商、金地、 阳光城 等纷繁参加抢食公寓租借商场的大军。房企进军公寓商场能给长租公寓商场带来怎样的改动？

　　公寓租借商场这片蓝海终究有多大？魔方生活服务集团商务开展部总经理陈雷表明，现在，我国有2.53亿流动人口，占人口总量的17.2%，他们中大部分都需求租房，急剧增加的商场需求，预示着租借公寓职业未来的开展空间。

　　但公寓租借商场有必要面对的现实是盈余空间小、盈余方法不明晰、前期投入大和报答周期较长等问题。一般来讲，公寓和租借产品回笼资金需求5~6年时刻，对房企资金提出很高的要求，并不是所有房企都合适公寓租借商场。

　　明源地产研究院副院长刘策以为，未来估计有几类房企或许会是该商场的主力：资金实力雄厚，具有低拿地拿房本钱的房企；运营才能强，品牌影响力巨大以及在财物证券化方面先行先试的房企。

　　现在公寓租借商场鱼龙混杂，各类产品如漫山遍野般粗野成长。由于开发商具有较强的资金实力，他们的进入，一方面可以让这个商场愈加标准，一起也为规划扩张奠定经济基础。

　　据《每日经济新闻》记者了解，在进军长租公寓商场的开发商傍边，万科是佼佼者。阅历一年多的开展，志在职业榜首的万科公寓已经有了一致的称号“泊寓”。

　　万科2015年报显现，万科长租公寓开业数量超越1000间，此外还有超20000间正准备开业。本年方针为到达20万间的办理规划，职业商场占有率到达10%，从长远方针来看，万科期望经过3~5年，完成100万间，然后成为公寓租借商场的霸主。

　　一位挨近万科的人士告知《每日经济新闻》记者，万科公寓现在处于开展阶段，新事务由各大城市自主运营，现在开展状况较好的为广深区域，其间 广州开展 状况在全国位列前列。

　　广州万科驿城市合伙人张成皓告知记者，公寓租借事务处于形式拓展阶段，相关于盈余，万科更重视产品和服务。

　　公寓租借商场作为万科新事务布局的要点，万科期望传统住所事务与新事务可以各占半壁河山，而处于上升期的新事务无疑面对较大的增加压力，尽管关于公寓租借事务万科没有设定盈余要求，但作为新事务布局要点之一，泊寓面对的规划和盈余压力并不小。

　　实际上，不只万科在加码这一商场。据了解，龙湖、绿洲、绿城、景瑞等开发商均有进军公寓商场的方案。刘策以为具有较强本钱实力的开发商做公寓租借事务可以培养出一条新的工业链，处理财物证券化的问题，然后缓解公寓运营本钱与报答周期长的压力，职业将驶入快车道。

　　房地产的财物证券化概念在万科重庆的一次营销活动上意外备受重视，上述挨近万科的人士向《每日经济新闻》记者泄漏，“租购并重”是重庆万科的一次营销活动，后来是否带来房地产开发形式的推翻，并没有作过多重视。

　　刘策以为，万科的营销活动是一次对职业长时刻固有形式的牵动。长租公寓事务与住所开发事务之间的协同效应，对两项事务的开展均有积极作用，的确打开了一个新的幻想空间。

　　作为“重财物”的长租公寓，轻财物和财物证券化被以为是其出路。YOU+牵手58金融经过财物证券化的方法，将YOU+运营租借权的收益，转化成固定收益的理财产品，在58金融平台上转让给出资人。

　　国泰君安 剖析师刘斐凡以为，方针利好下，房地产财物证券化有了更多的或许，关于消化库存尤其是商业地产库存较有协助。可是，对此也要一分为二地进行剖析，地段较好，质量好的项目不太愁卖，进行房地产财物证券化的可行性更高；关于那些非中心城市非核心地段的项目来说，融资以及财物证券化的难度较大，由于租出去的或许性较低，无法取得安稳的租金收益。一起，公寓租借职业报答率较低，税收压力较大，方针的税收优惠有待加强。

　　刘策则以为，在财物证券化方面方针支撑力度较大，企业购入不动产可抵扣进项税，但在REITs方面有待破局，开展较为缓慢。国内的税收较高，本来租金报答不高的工业落井下石；一起优质财物较少，取得收益率较低，运营才能有待加强。

　　部分项目经过引进金融合作伙伴，加快财物证券化的进程，刘斐凡表明，这可以拓展融资途径，财物证券化的要害还在于优质财物。

　　刘斐凡以为，财物证券化在我国处于起步阶段，尽管这可以带来房地产职业融资的便当，可是否能带来房地产职业的推翻还有待调查，现鄙人判别为时过早。

　　刘策以为，财物证券化会带来传统房地产开发形式的晋级转型，但不是推翻。参照国外老练商场经历，房地产金消融，也便是财物证券化，是未来房地产职业转型晋级的重要方向，特别是存量财物的运营、生意、租借和金消融，将会是我国房地产商场下半场最值得重视的范畴。每日经济新闻