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　　房地产职业特征剖析 我国房地产业开展到今日，阅历了一个较为弯曲的开展进程，从 最 初的粗放型开展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经 济的 主导产业，在现代社会经济生活中有着无足轻重的位置。通过十 几年的 开展，我国房地产职业正处于向规划化、品牌化、标准运作的 转型时期， 房地产业的添加方法正在由侧重速度规划向重视效益和市 场细分的改变， 从首要靠政府方针调控向依托商场和企业本身调理的 方法改变。 一、 竞赛特征 区域性较强，企业竞赛不完全。我国房地产出现出地域散布不均衡性, 我国房地产职业全体竞赛水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎 足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断职业开展，中西部区域 房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领职业开展。别的我国房 地产企业还出现出较强的区域性，某一区域的商场，外地房地产企业 很难打入。 二、 供求特征 因为我国人口众多，相对土地较少，房地产业职业受土地、资金的高 度限制，造成了求过于供的成果。 1/5 莒月全禹虏地严铛蛾比憤况 ttah wa(A *: 7 FY 誌聽衰沖：计局.却去戒知宛坛职业扳林匪 如图，2011 年全年房地产职业销竣比出现“倒 U 型”走势，全年商 品 房累计出售而积为 8.96 亿平方米，而竣工面积仅有 5.93 亿平方米， 12 月销竣比为 1.51,较 10 月 2.60 有所改善。2022 年全国销竣比依 然 连续 2005 年以来大于 1 的巨大距离，显示出全国产品房商场供不 应 求，供求矛盾非常杰出。 三、 技能特征 资本密集型。2011 年万科的出售成绩首要得益于以中小户型为主， 以 装修房为主而向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸 显，出售情况显着好于全体商场。 四、 添加特征 万科对土地拓宽一贯采纳“宁可错失，不行拿错”的慎重准则，2011 年房地产职业一片隆冬，土地商场的溢价起伏继续缩小，流拍率进一 步上升，贱价成交日益遍及。万科在此布景下仍然采纳慎重情绪，土 地拓宽并不急进，但与此同时，万科在判别调控方针下土地商场改变 2/5 情况时，对一二线调整程度较深的城市，灵敏掌握出现较好的拿地机 会，决断出资，择机获取优质项目。从项目拓宽的节奏来看，万科三 季度累计新增项目 18 个，按公司权益核算的规划建筑面积约 322.7 万 平方米，按公司权益核算的规划建筑面积合计 3581 万平方米，能 够满 足未来两到三年的合理水平。 五、盈余特征 房地产企业在开展时，往往要承当很大的债款。而房地产业的市 场 竞赛是适当严酷的，很多房地产企业的倒下己经证明了这个职业的 高风 险性。在这样的商场环境下，我国的房地产企业往往是各领风骚 三五年， 整个房地产业非常简单遭到方针、商场等条件的影响，因而 整个职业的 盈余趋势出现较大动摇。 2011 年万科在房地产职业全体调控的布景下作为地产范畴规划化企 业 的蓝筹，一同一直以来所坚持的快速周转战略，产品定位优势以及 对市 场趋势的精确掌握继续结实的操纵着职业领先位置。2011 年万 科的出售 成绩首要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客 户的产品定 位，其产品特征在弱市中优势凸显，出售情况显着好于整 体商场。在 2021 年度万科的出售额（1220 万元）和出售面积（1220 万平方米）均稳居全 国地产职业榜首。 3/5 ^10： 2011 圧度霍之产企业销書金额和出售面枳 TO 口 20 2011 年房企销你金额 TOPZO 冷名 公 S］称号 1 力料鼻团 2 忸大 1E 团 3 嫌堆食团 4 保利地产 5 中塀地产 6 万达廉团 7 ? 龙 9 10 狀茂拚摊产 祕乐 11 12 13 富力地产 15 远洋地产 16 中俗尴产 V ■帥 81 19 鬆侨集团 20 《亿元） 1210 808 776 732 720 560 430 381 366 31S 310 300 290 287 265 255 210 193 185 180 2011 年房企悄售面积 TOP2Q 井名 公 3J 称号 1 恒大集 2 /JWUWI 3 4 为檢园 5 肚利堆尹 6 中海堆产 7 8 佗湖绝产 9 10 11 世茂捞她产 12 性兆业 13 凍利香塔 14 M 力绘产 15 16 聚盛开展 17 运洋览产 18 中傅 K 产 19 食科*制 20 《万甲方米） 1220 1060 808 684 647 566 392 339 301 300 244 222 218 212 212 210 203 196 181 166 职业生命周期剖析（成长期） 作为国内闻名的房地产开发商，万科一直以来都以优质的产品和服务 为人称道。1992 年，万科从坐落七宝的万科城市花园开端根植上海， 十八年后的今日，万科在上海己经开发建设了近 30 个项目，累计为 30000 余户家庭供给了住宅和服务。2011 年度万科的出售额（1210 万 元）和出售面积（1220 万平方米）均稳居全国地产职业榜首。 王石曾说过：“未来 10 年，万科面临着两个转型，一个是从传统的营 销向技能科研转型，二是从建房卖房向服务型转型〃。这不仅是未来 4/5 万科开展的方向，更是万科继续领跑房地产职业的中心竞赛力。万科 打造根据房子全生命周期的售后服务体系，正是这一中心竞赛力的重 要表现，也是万科企业与其他房地产开发商完成差异化竞赛的重要因 素。 综上，房地产职业有着较好的开展前景，厂商会逐步添加，因为商场 需 求的扩展，厂商的竞赛会愈加剧烈而作为职业领跑者的万科在未来 开展 中更重视产品多样化、优质化的开展来保持其职业位置，因而可 以判别 万科处于成长期。 5/5