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　　试点城市宅地供给同比增5.6%，第一批供给超三成。2020年试点22城均匀土地溢价率为13.1%，住所用地成交总价2.7万亿，占全国300城成交的51%。各城市3次供地时刻首要会集在4月、7月和10月前后，已发布方案的21城2021年算计住所供给面积1.65亿平，较2020年宅地实践成交增加5.6%；其间18城第一批供给面积达4369万平，占全年方案的32%。全国20强房企2018-2020年22城算计拿地建面4.2亿平，占其全国拿地的33.7%，占22城土地成交的25.8%，万科拿地肯定规划居首。

　　第一批土拍城市及区域热度分解、央国企及龙头占优。截止5月11日，长春等7城第一批供地完结，算计成交额达4599亿。各地土拍出现以下特征：1）除重庆外，“限地价+竞配建”为多地标配，稳地价目的显着，多地保证金约20%。2）城市及区域热度分解，京杭锡热度较高，广州市区热度高于外围，长春土拍相对平平。3）央国企、龙头及区域深耕房企拿地活跃，土地资源向头部会集。广州、沈阳、重庆（主城区）、无锡拿地前五房企占悉数成交份额超越50%，北京等高总价城市协作拿地份额更高。4）热门地块隐含毛利率仍低，测算代表性项目均匀毛利率约16%。

　　多要素致第一批土拍热度较高，二、三批次或有所降温：因为会集供地方针，22城2021Q1全体供地宗数较2019年下降15.8%，50强房企3月全国拿地建面较2019年降35%，短期房企存在补货动力；前4月出售端较高增速亦为房企拿地供给资金支撑；一起第一批拿地若周转较快年内或能入市，为全年奉献出售成绩，以上要素导致第一批大都城市土拍仍出现较高热度。往后看，咱们判别第二、三批次会集供地或有所降温，首要跟着融资端收紧逐渐闪现，方针加码下楼市降温，资金端影响或逐渐传递到出资端；其次第二、三批次地块大概率无法完成年内出售；一起考虑第一批供地部分城市土拍热度较高，不扫除后续各地继续完善土拍方针为地市降温。

　　出资主张：虽然各地方政府经过限地价、摇号等方法稳地价，但在房企年头补货等要素效果下，第一批多个城市土拍仍保持较高热度，测算代表性项目盈余才能仍处较低水平，短期或仍将对板块估值构成必定限制。值得注意的是，央企、国企及龙头房企资金及多项目研判优势逐渐凸显，成为各地土拍商场的最大赢家，有望推进未来职业会集度提高。跟着融资端收紧方针闪现，加上各地土拍方针继续完善，估计后续试点城市、推地批次土拍热度将有所降温，带来项目盈余端逐渐企稳。板块出资来看，现在开发龙头估值处于前史低位，股息率亦具有吸引力，中长期职业会集度提高趋势显着，优质房企仍旧具有装备价值。

　　危险提示：1）土地商场热度继续高企，带来职业毛利率继续下行；2）房企大规划减值危险；3）职业金融监管力度超预期危险。