国家住建部制订的《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）于今年7月1日起实施。据悉，相比起旧规，新规变化较大，开发商“偷面积”越来越难。佛山兆阳御花园助理总经理张奇朗表示，新版《规范》将影响楼盘容积率计算和工程造价的计算，开发商应在规划设计阶段就充分研究这些“新规”，以免“踩红线”。相比起旧规，新规主要变化在哪？对开发商、消费者又会造成哪些实质性影响？记者进行了深入采访。

　　按照规定，新版《建筑工程建筑面积计算规范》自2014年7月1日起实施。据了解，佛山市国土资源和城乡规划局已开始执行这份《规范》，南海区国土城建和水务局（规划）已在其网站上公布，这意味着佛山新报建的楼盘将全部按新规标准执行开发。

　　该规范修订的主要技术内容有：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了有性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求；修订了阳台的面积计算规定等等。

　　新 《规范》要求，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化的一条。相比之下，按照旧版 《规范》，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。

　　另外，新《规范》要求，在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积，而主体结构外的阳台则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。这意味着今后开发商想通过面积计半的 内阳台，也叫“入户花园”作为营销噱头的难度加大。

　　佛山市国土资源和城乡规划局相关科室负责人表示，新报建的项目都将按新《规范》执行，但一些具体的操作标准，他们正在根据《规范》指示研究具体的技术细则。

　　“近年来，开发商与设计单位越来越精明，偷面积已经成为每个楼盘的必修课。”佛山星海岸房地产公司销售总监何键勇说。据何键勇介绍说，开发商“偷面积”“招数”很多，目的是减少建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助发展商减少上缴税费。而“偷”来的面积又可以“送给”买房者，增加销售亮点。

　　在禅城某企业担任技术工作的艾俊明向记者介绍说，今年3月份在季华七路的金地珑悦买了一套89平方米的公寓单位。一是看中该楼盘的地段与品牌，二是看中了该楼盘的赠送面积。 “赠送面积足足有近20多平方米。”艾俊明说。

　　“星海岸城市花园面积户型赠送35~55平方米。”何键勇承认，“这是吸引买家的重要原因。”“我们兆阳御花园也有偷面积的情况，但都是在国家颁布的法律、法规之内进行变通。”张奇朗说，“计划不如变化，针对新《规范》，我们会充分研究新规进行变通。”

　　“我们买房主要是看地段，再看价格。然后就是看有没有赠送面积。”在佛山罗村某民营企业工作的向志辉说。他去年以10500元/平方米购买了一套星星华园国际的一套140平方米的单位。15平方米的入户花园是赠送的。“我准备将这个入户花园改成一个简单的客房。这样，亲戚朋友来了就不用住旅馆了。”他说。赠送面积在市场中普遍受到购房者欢迎，《规范》的严格化用意何在呢？

　　何键勇说，楼盘的赠送面积，背后往往意味着销售单价或多或少的变相提高。此外，消费者在得到这些赠送面积的同时，后期改造或许也是一笔可观的费用。购房者在选择这些产品时，必须自身权衡到个中的得失，理性置业。何键勇认为，住建部出台这个规定一是为了规范市场，抑制不公平竞争，二是为了防止国家与地方税收从这些被偷面积中大量流失。

　　“佛山市的有关规定已经很严了，但住建部的规定更加严格。”张奇朗说：“佛山市强调总量控制，住建部重在形态控制。”他认为，今后几年佛山新房在“住建部新规”的影响下，可能向“港式住宅看齐。这样的话，佛山现有的带大的赠送面积新房或二手楼将受到市场追捧。

　　把带窗外墙向外推移，把窗台放到，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过 2.2米，便可有效“偷”到面积。当然，想高度超过2.2米也不难，开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，虽然毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以轻易打掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

　　入户花园在报建时就是阳台，由于只计一半建筑面积，却可以改建成一个房间，是目前开发商使用最普遍的手段，常常把入户花园做得超大。

　　这种赠送方式主要出现在别墅产品中。由于大露台和2.2米以下的半地下室不计入建筑面积，这成为开发商增加附加值的重点。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室(外头一般为车库)和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。

　　出于建筑布局需要，一栋大楼经常会设计许多凸出凹进的地方，但是这种设计对结构受力并不好。出于结构强度的考虑，设计师会在凹进的地方设计一些联系梁，如果经过计算联系梁仍然不能满足结构要求时，就会在凹进的地方设置结构板。由于没有围护结构不计入面积，通常开发商会以全面积赠送给购房者。在经过综合验收后，开发商会将楼板装上，改造成阳台。

　　通过单双数层错开的原理，设计5.8至6米的挑高户外阳台。这样一来，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。不过，由于采用的是错层双层的形式，所以一些挑高的入户花园的上下楼层可能出现可以对视的现象，这对于业主个人生活隐私产生一定影响。有个别小区，一些户外挑空阳台可以采用全落地窗的方式将其围闭成一个封闭空间，这样一来相当于多了一个双层高的房间，实用性、隐私性更强。

　　0$国家住建部制订的《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）于今年7月1日起实施。据悉，相比起旧规，新规变化较大，开发商“偷面积”越来越难。$